Риски оформления договора купли-продажи недвижимости от одного юридического лица к другому влечет за собой увеличение НДС

Риск переквалификации сделки купли-продажи доли в договор купли-продажи имущества

• Неспособность созданной компании осуществлять реальную финансово-хозяйственную деятельность до и после анализируемой сделки;
• Денежный поток (расчеты в короткие сроки, через один банк);
• Взаимозависимость партнеров.

Рекомендации

Действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли, и определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества (п. 2 ст. 14, п. 6.1 ст. 23 Закона об ООО).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных трудностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Часто уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый владелец может выкупить доли у прежних владельцев компании на эту сумму.

Если покупатель согласен, то лучший вариант – продать ООО вместе с объектом. При этом собственники компании ничего не будут платить в бюджет, если непрерывно владеют акциями в ней более 5 лет.

Оптимизация НДС для продавцов ОСНО

При реализации акций собственниками компании ставки налога будут составлять 13% НДФЛ для физического лица и 20%, если учредителем является российская организация. Однако преимущество этого варианта заключается в возможности получения выгоды.

При приобретении недвижимости с целью последующей продажи необходимо оформить право собственности в соответствии с действующим законодательством. Затраты на такие объекты при последующей реализации должны быть учтены в соответствии со ст. 268 НК РФ.

Подоходный налог по сделкам купли-продажи недвижимого имущества

Обратите внимание: Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является основанием для исключения такого недвижимого имущества из налоговой базы по налогу на имущество.

НДС при покупке и продаже недвижимости

Поскольку объектом купли-продажи являлись нежилые помещения в здании, которые не перевозились и не отгружались, продавец обоснованно определил момент налоговой базы - на дату перехода права собственности (свидетельство о регистрации права собственности) и на дату счет-фактура именно эта дата.

Процентная ставка применяется не к сумме, выплачиваемой по договору, а к сумме прибыли, которую получает компания в результате покупки или продажи недвижимости. Поэтому задачей бухгалтера является определение суммы прибыли в результате совершения сделки. Расчеты могут показать, что выручка от продажи меньше полученной суммы, а это свидетельствует не о прибыли, а об убытке.

Легальное налогообложение. лица при продаже недвижимости

Использование любых схем снижения налогов встречает противодействие со стороны налоговых органов. Инспекторы даже пытаются оспорить заключение оценщика относительно рыночной стоимости недвижимости, снять удержания.

Схемы снижения налога при продаже недвижимости юридическим лицом.

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер платежей зависит от нескольких факторов, но они обязательны вне зависимости от того, покупается или продается дом, квартира, офис и т.д.

13. В решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи жилого помещения должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договоры, и предмет существенные условия договора указываются в резолютивной части.

Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении изменений в пункт 3.1 договора купли-продажи имущественного комплекса в части увеличения цены в соответствии с переоценкой основных средств, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации. Федерация. Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку платежа и произвел последний платеж в период, когда должна была быть произведена переоценка основных средств. Однако суд не учел следующие обстоятельства. Акционерное общество (продавец) и общество с ограниченной ответственностью (покупатель) заключили договор купли-продажи имущественного комплекса. В п.3.1 договора указана цена комплекса. Стоимость перечисляется продавцу в рассрочку. Имущество было передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты. Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в порядке, установленном законодательством. Согласно статье 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением. Поскольку обязательства сторон по договору были исполнены, у суда не было законных оснований для увеличения цены по пункту 3.1 договора, утратившего силу, и взыскания разницы в ценах. С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отказал в удовлетворении требований акционерного общества.

ИНФОРМАЦИОННАЯ ПОЧТА

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи здания, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал здание по договору купли-продажи отдельному частному предприятию, которое, не оплатив его стоимость и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало здание обществу с ограниченной ответственностью. Получив от покупателя оплату за здание, директор частного предприятия скрылся. Арбитражный суд отказал акционерному обществу в удовлетворении иска. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статья 551 Кодекса предусматривает государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи. Поскольку индивидуальное частное предприятие не приобрело право собственности на строение, оно не имело права отчуждать это имущество другому лицу. Общество с ограниченной ответственностью при покупке здания у индивидуального частного предприятия не проверило документы, подтверждающие наличие у продавца прав собственника, в частности регистрационные данные, хотя обязано было это сделать, то есть действовало неосмотрительно, при на свой страх и риск. С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила требования акционерного общества.

Конечно, продавец может не согласиться с таким положением вещей. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с низкой стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя, если дело дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца возбуждено дело о банкротстве. Интересно, что инициатором банкротства может выступать как должник, так и его кредиторы. «Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и наличии просрочки их исполнения более чем на 3 месяца (п. 2 ст. 213.3 Федерального Закон-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), и гражданин может подать заявление о банкротстве даже без выполнения этих условий, предвидя свое банкротство», — говорит Иван Ютин.

Чья инициатива?

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебного разбирательства суд может признать данную сделку недействительной. В итоге покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский. Доказать, что дополнительные средства были выплачены «извне», практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

В отдельных случаях жилые помещения могут облагаться налогом, если это имущество не учтено на балансе предприятия как имущество, относящееся к основным средствам. Эта обязанность указана в статье № 378.2 НК РФ.

Документы

Хотя возмещение НДС является правом налогоплательщика, оно часто пугает сложностью процедуры. Особую тревогу у юридических лиц вызывает камеральная проверка, которая проводится Федеральной налоговой службой для установления законности сделки и проверки ее реальной стоимости.

Особенности предоставления налогового вычета супругам

Возврат НДС при покупке дорогостоящего имущества практически всегда связан с проведением углубленной камеральной проверки (п. 8 ст. 89 НК РФ). Налоговики цепляются за любую мелочь, чтобы отказать в возврате налога. Чтобы этого избежать, покупка объекта оформляется на предпринимателя, который затем передает актив компании.

Хотя возмещение НДС является правом налогоплательщика, оно часто пугает сложностью процедуры. Особую тревогу у юридических лиц вызывает камеральная проверка, которая проводится Федеральной налоговой службой для установления законности сделки и проверки ее реальной стоимости.

Если бывший собственник решит оспорить сделку, то может пострадать и физическое лицо. При реализации активов компании уже на стадии банкротства назначенный судом арбитражный управляющий может их оспорить, если считает такие сделки незаконными, направленными на вывод доходов.

Риски

Фактически датой перехода считается день внесения соответствующей записи в ЕГРН. Но процедура окончательной регистрации занимает много времени, иногда до нескольких месяцев. При этом перед бухгалтером встает дилемма, когда именно производить расчеты и переносы.

1. Если имущество было унаследовано, в дар от членов семьи и близких родственников, при приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивенцем, то минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при реализации такого имущества будет три года.
2. Если вышеуказанные условия не соблюдены, то минимальный срок владения для освобождения от подоходного налога с населения будет составлять пять лет.
3. Если имущество находилось в собственности менее вышеуказанных сроков, то НДФЛ уплачивается с выручки от реализации имущества, уменьшенной на сумму затрат, понесенных на приобретение этого имущества.

Владение жилой и коммерческой недвижимостью в России может создавать риски для ее владельца. Например, такая недвижимость может стать предметом рейдерского захвата, наложения необоснованных обременений, судебных разбирательств и других рисков, присущих российским реалиям. Эти риски могут быть связаны с тем, что третьи лица на сайте Росреестра могут свободно узнать, кто является собственником того или иного объекта, какова его кадастровая стоимость, и инициировать против него враждебные процедуры.

Наши услуги

Этот вариант удобен при длительном владении коммерческой недвижимостью, в определенных случаях при владении и пользовании жилой недвижимостью, а также при оформлении наследства. Если планируется регулярное и активное использование недвижимости (аренда), рекомендуется выбрать более гибкий вариант.

Сделки между юридическими лицами имеют свои особенности. Купля-продажа квартиры может быть крупной для предприятия с точки зрения ее финансового состояния. Для каждой организационно-правовой формы понятие крупной сделки определяется по-разному.

Купля-продажа между юридическими лицами

Предприятия покупают и продают через уполномоченные органы. В некоторых случаях требуется согласие их владельцев. Разрешение и согласие оформляются документально. Поэтому при заключении договоров к ним прилагаются дополнительные пакеты документов.

Покупка и продажа квартиры между физическим лицом и компанией

При продаже и покупке квартиры юридическое лицо, независимо от того, кому оно продает или у кого покупает, готовит один и тот же пакет документов, рассмотренный выше. Физическое лицо оформляет свой пакет документов также вне зависимости от продавца или покупателя.

Обязателен для случаев, когда стоимость сделки превышает 25% активов предприятия или если это предусмотрено уставом и иными учредительными документами. Если продажа квартиры не относится к категории крупных сделок, то документальное подтверждение этого факта юридическое лицо обязано.

Как минимизировать риски?

Например, это может быть право на перевод денежных средств, получение правоустанавливающих документов, полномочия на подписание отдельных видов документов и т. д. Важно не забыть ознакомиться с действительностью доверенности и проверить подпись генеральный директор компании.

Продажа по доверенности

1. Получить решение о согласии на совершение или последующее одобрение крупной сделки, подписанное представителями совета директоров (акционеров, учредителей). Этот документ должен содержать информацию о компании (продавце недвижимости), предмете сделки, цене, существенных условиях и выгодоприобретателе (покупателе), если таковой имеется, на момент подписания решения, а также сведения о сроках транзакции. Эта обязанность обусловлена ​​статьей № 46 ФЗ-14. Решение о согласии на сделку должно быть нотариально удостоверено в соответствии с пунктом 3 статьи № 67.1 Гражданского кодекса России, за исключением случаев, когда акционерное общество открывается единственным участником. Либо присутствовать на собрании акционеров (учредителей) предприятия, при принятии решения о допустимости сделки. Это возможно при отсутствии документальных оснований, запрещающих присутствие на собраниях.
2. Изучите документы компании. Покупатель вправе ознакомиться с уставом компании и другими учредительными документами, влияющими на сделки с недвижимостью. С их помощью можно проверить законность документа о согласии дольщиков на продажу квартиры. Сверка должна проводиться на основании решения об утверждении исполнительного органа общества.
3. Ознакомьтесь с документами, устанавливающими право владения или доверительного управления квартирой.