Что это значит: нераспределенный материнский капитал
Жилье, которое было приобретено за счет средств материнского капитала, юридически оформлено как общее имущество обладательницы сертификата, ее детей и официального мужа. Это в теории. Но на деле это правило часто нарушается.
Сейчас на рынке очень много квартир, которые когда-то были куплены на средства материнского капитала, как за наличные, так и в ипотеку. Проблемы возникают, когда квартира покупается за ипотечные деньги. В этом случае дети не фигурируют в договоре купли-продажи, а родители прописывают обязательства о разделе доли после выплаты ипотеки и снятия ипотеки с имущества.
Вторая ситуация – покупка квартиры по договору долевого участия, когда оформление прав собственности и выделение долей до ввода дома в эксплуатацию еще в принципе невозможны.
Нераспределенный материнский капитал означает, что родители не исполнили свои обязательства по выделению доли в квартире детям после снятия с нее залога или сдачи дома в эксплуатацию.
Важно обратить внимание на то, что с 2020 года не требуется предъявлять детям нотариально удостоверенное обязательство о выделении доли несовершеннолетним. Соответствующий документ был исключен из обязательных правил использования материнского капитала для приобретения квартир. Но обязанность по выделению долей детям в течение 6 месяцев после изъятия задатка или оформления квартиры в собственность по ДДУ осталась — только сам документ был упразднен и позволил родителям снизить расходы на нотариуса.
Если соблюдены требования закона и выделены доли на детей, то для заключения сделки продавцы квартиры должны получить разрешение органов опеки и попечительства на приобретение недвижимости.
Какая ответственность за не выделение доли детям при покупке квартиры за материнский капитал
Когда Пенсионному фонду станет известно, что родители не выделили причитающуюся долю детям, он может обратиться в прокуратуру с заявлением о начале проверки. Итогом может стать возбуждение уголовного дела в отношении владельца материнского капитала (по ст. 159 УК).
Пенсионный фонд вправе потребовать возврата материнского капитала в качестве неосновательного обогащения. Так, в решении № 2-1482/2018 Пермский районный суд постановил вернуть матери материнский капитал в размере 453 тыс. руб. и госпошлина в размере 7,7 тыс. руб.
Могут ли родители выделить детям доли в другой квартире
Логика собственников, не выделяющих доли на детей, обычно такова: они заранее планируют переезд в другую, более просторную квартиру и, чтобы не усложнять продажу с участием органов опеки и попечительства. Потом хотят выделить доли на детей уже в новой квартире.
Но на самом деле этого сделать нельзя, так как обязательства по выделению доли в квартире относятся к сделке, в которой свидетельство принимало непосредственное участие. Обязательство выдается родителям на конкретное имущество.
Таким образом, выделить детям доли в другой квартире нельзя: только в той, на покупку которой был потрачен материнский капитал.
Какие риски возникают при покупке квартиры на нераспределенный материнский капитал
Если вы покупаете квартиру, в которой вы должны были выделить доли на несовершеннолетних детей, но по каким-то причинам этого не сделали ваши родители, то покупатель квартиры должен осознавать дополнительные риски, сопровождающие эту сделку.
Основной риск заключается в том, что сделка купли-продажи будет признана недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетних, а покупатель лишится своего имущества. Судебные процессы могут быть инициированы самими детьми или Пенсионным фондом.
Так, например, Челябинский областной суд признал сделку купли-продажи частично недействительной. Суд признал недействительной продажу 18/100 детских нераспределенных долей в собственности на квартиру. В целом за новым покупателем квартира оставалась, а продавец был обязан компенсировать стоимость оплаченных долей. Но проблема в том, что право на 18/100 долей в квартире перешло к детям бывшего собственника.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, нужно соблюдать определенные правила.
Вам может быть интересно: Памятка покупателю квартиры-2021. Чем рискует покупатель при сделках купли-продажи недвижимости и как обезопасить себя при покупке квартиры.
Если материнский капитал в квартиру не был выделен, стоит потребовать от продавца первоначально выделить доли несовершеннолетним, а затем уже приступать к реализации недвижимости. Процедура продажи в этом случае будет выглядеть так:
- Дети имеют право на собственность в квартире.
- Родители выбирают альтернативные варианты покупки и обращаются в органы опеки и попечительства для получения разрешения на сделку.
- Только после этого можно приступать к подписанию договора купли-продажи.
Когда продавец отказывается выполнять это условие, от покупки целесообразно в принципе отказаться и стоит поискать другой вариант.
Как снизить риски
Для снижения возможных рисков при покупке квартиры важно убедиться, участвовал ли материнский капитал в сделке по покупке и были ли выделены доли на детей. Это не всегда следует из договора купли-продажи, поэтому желательно обратить внимание на то, есть ли у продавца квартиры дети и попросить их свидетельство о рождении.
Если возраст год-два указывает на их право на материнский капитал детей (ребенок родился после 2000 года или второй после 2007 года), то стоит дополнительно запросить документы о том, что средства сертификата в покупке не участвовали.
В ближайшее время процедура проверки недвижимости на использование материнского капитала может быть упрощена. Если сейчас покупателю часто приходится учитывать косвенные признаки того, что в сделке были задействованы государственные средства, то после принятия законопроекта информация об использовании материнского капитала будет включать выписку из ЕГРН. Это сделает детали собственности прозрачными для возможных следующих покупателей.