Какие правовые ограничения применяются к сделкам с участием несовершеннолетних?
Особые ограничения накладываются на имущество (особенно недвижимость), принадлежащее ребенку (даже совместное имущество). Это сделано специально, чтобы защитить незащищенную категорию граждан (у ребенка всегда будет жилье, а жилищные условия можно будет только улучшить).
На данный момент все особенности закреплены в следующих НПА:
- Гражданский кодекс Российской Федерации;
- Семейный кодекс Российской Федерации;
- Федеральный закон «Об опеке».
В 2022 году существенных изменений по рассматриваемому вопросу не произойдет.
Исходя из общего порядка совершения соответствующих сделок, любые действия, связанные с имуществом несовершеннолетнего, требуют письменного согласия органов опеки и попечительства. Получить такое разрешение будет не всегда легко. С самого начала и до конца все операции будут проводиться под контролем работников опеки. Они посетят место жительства несовершеннолетнего, выяснят все цели и особенности планируемой сделки. В результате от них потребуется предоставить заключение, разрешающее или запрещающее совершение каких-либо действий с квартирой.
Основные условия для получения одобрения:
- Приобретаемая недвижимость не должна быть хуже существующей (ни по площади, ни по ремонту). Возможен вариант только с улучшением жилищных условий;
- В некоторых ситуациях получение разрешения возможно только при условии, что деньги от проданной недвижимости будут храниться на специальном счете. Потратить их на другие цели не получится, так как они будут заблокированы.
ВНИМАНИЕ !!! Вы также можете купить квартиру в ипотеку. Правда, опять же придется согласовывать с государственными органами и доказывать, что семейный бюджет не понесет существенных расходов и его хватит на полное содержание несовершеннолетнего.
Согласно положению ст. 167 ГК РФ заключение договора без получения разрешения органов опеки и попечительства влечет за собой признание договора недействительным (ничтожным). В результате будет применяться правило двусторонней реституции. То есть положение сторон будет возвращено к исходному варианту.
Как минимизировать риски
Основные трудности возлагаются на потенциального покупателя квартиры. На данный момент довольно проблематично найти квартиру без выплаты доли несовершеннолетнему. Поэтому стоит уделить особое внимание всем деталям на каждом этапе приобретения и государственной регистрации недвижимости.
Подготовительный этап
Каждый ребенок должен быть прописан в квартире, но это не всегда означает, что он имеет право владеть ею.
В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:
- Узнайте, каким образом квартира попала в собственность самому продавцу. Если при приватизации несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением закона и все последующие сделки будут признаны в судебном порядке недействительными;
- Выяснить, нет ли нарушений со стороны родителей по отношению к детям. При наличии малейших оснований для привлечения их к ответственности органы опеки вряд ли дадут разрешение, поэтому купить такую квартиру не получится;
- До предоставления официального заключения органами опеки работники могут высказать свое предварительное мнение. Уже на этом этапе становится ясно, есть ли смысл продолжать деятельность дальше.
Если при проверке всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению договора купли-продажи. После этого его проект передается на рассмотрение в государственный орган.
-->
Согласование продажи в органах опеки
Обязанность предоставления документов лежит на родителях ребенка, однако в ознакомительных целях покупатель может получить информацию о проверке.
Для предварительного одобрения и согласования следует предоставить следующий пакет документов:
- Заявление от родителей ребенка о разрешении продажи квартиры и покупки новой с записью несовершеннолетнего в качестве собственника. Важно учитывать, что потребуются подписи и, соответственно, согласие обоих родителей. Не исключено, что кто-то из них не сможет лично присутствовать при подаче заявления. Здесь поможет нотариус, который удостоверит согласие одного из родителей;
- Документы, подтверждающие право собственности продавца;
- Специальная техническая документация на каждый объект (в них указана жилая и общая площадь помещений);
- Справки о составе семьи, разводе.
Список документов приблизительный, так как в каждой конкретной ситуации органы опеки могут запросить дополнительные справки и выписки.
ВАЖНЫЙ !!! На данном этапе государственный орган проверит оба места жительства. Жилищные условия и площадь будут сравниваться. Как было сказано ранее, для получения положительного решения новая квартира не должна уступать существующей.
Вместе с заключением родители будут обязаны зарегистрировать новое имущество и предоставить ребенку право собственности на имущество в течение специально установленного срока (чаще всего от 3 до 6 месяцев). Невыполнение этого обязательства опасно не только для родителей, но и для покупателя. Органы опеки и попечительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании заключенного договора недействительным. Тогда покупатель потеряет купленную квартиру, а ждать возмещения убытков и собственных средств придется не один месяц.
Проведение государственной регистрации
Согласно ст. 131 ГК РФ любое имущество должно быть зарегистрировано в специально установленный для этого срок. С этим связаны определенные риски для покупателя, даже после получения согласования с органами опеки и проверки всех документов.
Существуют следующие нюансы:
- Снятие с учета несовершеннолетнего без перерегистрации в другой квартире не допускается. Потенциально можно снять с регистрации по месту жительства без указания нового, но на практике шансы на получение согласия крайне малы;
- Добиться результата через суд практически невозможно. Судебная практика почти всегда встает на сторону ребенка. По этой причине родителям придется заранее оформлять новое место регистрации по месту жительства.
Примеры таких ситуаций можно найти, зайдя на любой юридический форум. Довольно часто у продавцов нет суммы для предварительной покупки квартиры, и они временно не могут продать свою. Покупатель может предоставить средства заранее, но с этим связаны определенные риски.
ВАЖНЫЙ !!! Как оптимальный вариант, следует попросить продавцов выписать всех собственников до начала государственной регистрации недвижимости на нового собственника. Если есть положительное решение органов опеки, то это вполне возможно, но согласие родителей обязательно. В противном случае даже судебное разбирательство вряд ли приведет к успеху покупателя.
Таким образом, приобретение недвижимости у несовершеннолетнего собственника является достаточно сложной и запутанной сделкой. Основные проблемы связаны с получением согласия государственных органов на продажу квартиры и прекращением регистрации ребенка по месту жительства. В этой ситуации стоит обратиться за помощью к квалифицированному юристу, чтобы не упустить важные моменты. Это сведет к минимуму возможные риски и позволит избежать длительных судебных разбирательств в будущем.