Сдача многоквартирного дома в 2020 году: порядок, что это значит?

Процедура ввода в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию можно получить, когда строительство будет завершено и подведены коммуникации. Документ выдается тем же государственным органом, который выдал разрешение на строительство (п. 2 ст. 55 ГК РФ).

Если жилая недвижимость вводится в эксплуатацию, то требуется подвод водопровода, электричества, канализации и отопления.

Объекты ИЖС

Объект ИЖС – жилой дом высотой не более трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи. Также это пристройки, чердаки и хозяйственные постройки.

До 1 марта 2020 года разрешение на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства не требуется (п. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ в редакции от 3 августа 2018 г.).

Капитальное строительство

Объекты капитального строительства определяются Гражданским кодексом как здания, строения и сооружения. Для таких объектов требуются разрешения. Ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства происходит в несколько этапов:

• Подается заявление и собираются необходимые документы;
• Пакет документов подается в уполномоченный орган;
• Документы проверены;
• Объект проверяется. Фактические параметры здания должны соответствовать сведениям, указанным в документах, и соответствовать требованиям законодательства;
• Уполномоченный орган выдает разрешение или отказ. Во втором случае должны быть объяснены причины отрицательного решения;
• Информация об объекте вносится в реестры.

Что такое капитальное строительство

Не каждое строительство можно назвать капитальным. Строительные работы можно определить как деятельность, не связанную с недвижимостью, например, постройку корабля или самолета. Капитальное строительство – это комплекс строительно-монтажных работ, целью которых является создание нового объекта или реализация объемных проектных решений по отношению к существующему зданию или сооружению. Как ни странно, этот термин имеет экономическое, а не техническое происхождение. Экономисты вкладывают в это понятие необходимость обязательного развития значительных материальных ресурсов и капиталовложений. Финансовые затраты должны быть выражены в определенной форме дорогого продукта. Строительные работы по сооружению объектов капитального строительства могут выполняться тремя способами: подрядным (с привлечением сторонней организации), хозяйственным (самим застройщиком) или смешанным (часть работ выполняет застройщик, а специализированные работы - с привлечением подрядных организаций).

Документы для ввода в эксплуатацию

Требуется собрать следующий пакет документов (Согласно п. 3 ст. 55 ГК РФ):

1. Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
2. Документы, подтверждающие право собственности на участок, на котором велось строительство;
3. Градостроительный план участка (ГПЗУ);
4. Разрешение на строительство;
5. Акт приемки объекта (Если строительство велось по договору строительного подряда);
6. Акт о соответствии параметров здания установленным нормативам (Требованиям энергоэффективности и др.);
7. Документы о соответствии здания техническим условиям с подписями представителей компаний, эксплуатирующих сети инженерно-технического обеспечения (при наличии);
8. Схема с указанием расположения построек на участке;
9. Заключение о соответствии (ЗИП) объекта проектной документации установленным нормативам. Выдается органом государственного строительного надзора по результатам осмотра строения;
10. Страхование на случай повреждения в результате ДТП (Для опасных объектов);
11. Технический план (составлен в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ)

Застройщик может не предоставлять документы 2 - 9, если они находятся в распоряжении государственных органов (п.п. 3.2, 3.3 ст. 55 ГК РФ).

Документы можно отправить в электронном виде (через портал Госуслуг).

Когда могут отказать в разрешении?

Закон устанавливает основания для отказа (п. 5 ст. 55 ГК РФ):

• Отсутствие указанных документов. При этом несвоевременное получение документации не может быть основанием для отказа (п. 6.1 ст. 55);
• Характеристики объекта не соответствуют положениям градостроительного плана (на дату выдачи разрешения на строительство);
• Здание не соответствует характеристикам, указанным в разрешении на строительство и проектной документации;
• Здание не соответствует требованиям к использованию земельного участка, установленным законодательством Российской Федерации (в том числе Земельным законодательством).

Застройщик может оспорить отказ в суде.

Что делать, если дом сдан, а передача жилья затягивается?

В принципе, участника не должно интересовать, почему застройщик не передает ему квартиру. Для него важно одно – срок передачи прошел, а по факту жилье так и не получено. И в этом случае у акционера есть все основания привлечь нарушителя к ответственности по 214 ФЗ, а именно взыскать с него неустойку. Данная процедура может осуществляться как в досудебном, так и в судебном порядке. При этом законодательством не предусмотрено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ, в таком случае необходимо соблюдать порядок, предусмотренный договором.

В любом случае желательно сначала попытаться решить вопрос с застройщиком мирным путем, без привлечения судебных органов. Для этого необходимо направить ему претензию в виде заказного письма с требованием об уплате неустойки. Этот документ, в случае судебного решения вопроса, может быть предъявлен в суд, что станет дополнительным аргументом в пользу акционера.

Здесь следует отметить, что положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно будет составлен этот документ. Необходимо очень четко сформулировать свои требования, предоставить ссылки на положения действующего законодательства, а также правильно рассчитать неустойку. Как правильно произвести расчет, вы можете узнать в статье «Как рассчитать и взыскать неустойку за долевое строительство с застройщика».

В требовании также должен быть указан счет, на который должны быть получены деньги, и срок, установленный дольщиком для уплаты неустойки. Подготовку иска желательно доверить грамотному юристу, так как человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Как проводится окончательная проверка?

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию требуется заключение о соответствии (ЗОС). Выдается Госстройнадзором после прохождения итоговой проверки.

Получение АИА происходит в несколько этапов:

1. Перед началом строительства в орган ГОС подается уведомление об этом;
2. В ходе строительства осуществляется авторский надзор (при необходимости) и составляются акты осмотра;
3. После завершения строительства и устранения всех нарушений, если таковые имеются, застройщик или заказчик направляет в органы ГОС уведомление (п. 25 РД-11-04-2006);
4. Проверка объекта назначается в течение 7 рабочих дней. дней с момента получения уведомления;
5. По результатам итоговой проверки составляется положительный или отрицательный акт. В последнем случае указываются нарушения, которые необходимо устранить;
6. Застройщик направляет заявку на получение ОИП, прилагая к ней акт окончательной проверки;
7. Заключение о соответствии (или решение об отказе) выдается в течение 10 рабочих дней. дней с момента подачи заявления. В случае отрицательного решения должны быть указаны причины со ссылками на нормативные акты и документацию (п. 19 Постановления Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. N 54). Отказ можно обжаловать в суде.

Если застройщик не уведомил Госстройнадзор о начале строительства и/или не был осуществлен должным образом строительный надзор (в случаях, когда он необходим), то получить ОИП будет крайне проблематично. С большой вероятностью придется проводить независимую экспертизу и добиваться легализации постройки через суд.

В ходе заключительной проверки инспектор:

• Изучает документы предыдущих проверок (при наличии), приемки выполненных работ, документы от коммунальных служб;
• Проверяет соблюдение требований законодательства по подготовке площадки, устройству фундамента, подземных и надземных сооружений;
• Проверяет соблюдение стандартов энергоэффективности и учета электроэнергии.

Для проведения проверки может потребоваться проведение экспертиз, освидетельствований, лабораторных испытаний выполненных работ и строительных материалов.

Что делать, если при приемке объекта выявлены дефекты и недостатки?

Если дом был сдан вовремя, а дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, радоваться рано. На этапе приемки жилья участника долевого проекта также могут поджидать неприятные сюрпризы в виде брака и несовершенства строителей. В этом случае не стоит подписывать передаточный акт, веря устным обещаниям застройщика все исправить в ближайшее время.

При этом нужно направить застройщику развернутую претензию, включающую в себя требование об устранении недостатков. Как его правильно оформить, вы можете . При этом нужно направить застройщику развернутую претензию, включающую в себя требование об устранении недостатков. Как его правильно написать можно посмотреть здесь. Закон дает право дольщику требовать от застройщика следующих действий:

• Полное устранение всех выявленных строительных дефектов;
• Снижение цены контракта;
• Оплата ремонта.

В претензии также должен быть указан срок, в течение которого строительная компания должна исправить свои недостатки. В случае невыполнения строителями работ по устранению их брака в срок, установленный дольщиком, последний вправе потребовать с них неустойку в размере 1% от общей суммы ДДУ за день просрочки , а также расторгнуть договор в одностороннем порядке с требованием об уплате неустойки.

Действия после ввода объекта в эксплуатацию

После вступления в силу решения о выдаче разрешения (на ввод в эксплуатацию) орган, выдавший разрешение, обязан в течение 5 рабочих дней направить документы в кадастровую палату для внесения изменений в реестр (ЕГРН). То есть застройщику не нужно самостоятельно регистрировать объект в Росреестре, это происходит в рамках межведомственного взаимодействия. (статья 19 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

После регистрации необходимо оформить договоры с компаниями, предоставляющими доступ к коммунальным услугам, интернету, телефонной связи и т.д.

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – достаточно сложная процедура, связанная со сбором большого количества документов и тесным взаимодействием с государственным аппаратом. В последние годы в законодательство были внесены поправки, облегчающие этот процесс. Так, например, объекты ИЖС освобождены от необходимости получения разрешения, что значительно упрощает строительство собственного жилья для огромного количества граждан нашей страны.

На видео об аренде дома

• Из-за частых изменений в законодательстве информация иногда устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от многих факторов. Базовая информация не гарантирует решения ваших конкретных проблем.

Поэтому для Вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ специалисты-консультанты!

1. Через форму (ниже) или через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. Москва и область
4. Санкт-Петербург и область
5. Регионы

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ 24/7 и 7 дней в неделю.

На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех в том, что объект построен и сдан в эксплуатацию, на сайте застройщика есть рекламные обещания о быстром заселении. Казалось бы, дольщики должны радоваться и вот-вот ждут новоселья. На самом деле все не так радужно, так как аренда дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом. Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а часто и годы бесконечного ожидания. На этом этапе дольщиков могут ожидать неожиданные, но отнюдь не приятные сюрпризы, например, задержки передачи жилья, и именно в это время выявляются все несовершенства и дефекты строительства. Поэтому было бы полезно узнать, когда дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам?