Соглашение о порядке пользования общим долевым имуществом

Особенности долевой собственности

Термин «долевая собственность» означает имущество, которое принадлежит сразу нескольким собственникам. Доли могут быть определенного размера, которые указываются дробным числом, или оставаться неопределенными в рамках совместной недвижимости.

Долевая собственность может возникнуть в различных случаях:

• Приватизация для всех членов семьи;
• Развод с последующим разделом совместно нажитого имущества;
• Размещение акций по соглашению сторон;
• Наследование.

Получив право распоряжения частью жилплощади, собственник должен согласовать с остальными сособственниками порядок использования помещения, общего оборудования и коммуникаций. Сделать это можно путем заключения договора о порядке использования, в котором будут установлены права и обязанности, правила разрешения споров.

Часто под общей крышей собираются люди, не связанные родственными узами, либо находящиеся в натянутых отношениях. В целях обеспечения мирного сосуществования с комфортными условиями пользования общей территорией правила проживания должны быть закреплены в виде единого договора, составленного с учетом положений ст. 245-250 ГК РФ.

Долевая собственность – это то же самое имущество, что и единое целое. От них можно избавиться посредством возмездных сделок – продать, обменять, сдать в аренду. Основным отличием права распоряжения долями является необходимость предварительного согласования действий с другими собственниками.

Зачем нужно соглашение об условиях использования

Чаще собственниками долей являются супруги или родственники, между которыми установились близкие отношения. Родители с детьми приватизируют муниципальное жилье, либо определяют доли по договоренности после пользования капиталом. Но дети вырастают, создают свои семьи, а родители разводятся, хотя продолжают жить на одной территории. Разные жизненные ситуации требуют от бывших родственников договориться об использовании общего помещения и оборудования.

Чтобы не нагнетать обстановку в доме и исключить взаимные претензии и споры, собственники долей заключают договор в письменной форме, фиксируя на бумаге все детали, связанные с совместным проживанием и выполнением обязательств в отношении жилья.

Если комфортное проживание и использование площади одновременно для всех жильцов невозможно, а доля одного из сособственников признана несоразмерной, в соответствии со ст. 247 ГК РФ, можно получить компенсацию за ту часть имущества, которой собственник, ущемивший свои права, не мог воспользоваться.

Если стороны не могут добровольно определить, как именно использовать жилье, они обращаются в суд.

Как составить соглашение

Чтобы правильно составить договор в соответствии с действующим законодательством, рекомендуется использовать готовый образец, дополнив его своими условиями. Договоренности могут относиться к самым разным ситуациям, но все они не должны противоречить нормам закона. Например, не стоит писать в документе о невозможности пользования санузлом кем-либо из жильцов – это нарушает права жильца, и нотариус откажет в удостоверении договора.

Поскольку договор о порядке пользования общей долевой собственностью подлежит регистрации, перед составлением документа рекомендуется проконсультироваться с юристом. Наличие нотариальной отметки на документе снижает риск оспаривания документа в суде.

Основные сведения о документе

При заключении договора соблюдается определенная структура.

При самостоятельном составлении договора особое внимание уделяется не только структуре, но и сведениям, которые необходимо указать в документе.

Обязательные реквизиты соглашения о порядке использования:

• Сведения о владельцах (фамилия, имя, отчество полностью);
• Состав общего имущества, в котором необходимо урегулировать порядок пользования (адрес, квартира, площадь, идентификационные признаки);
• Долевое соотношение между всеми собственниками;
• Документ, дающий основания владеть и распоряжаться частью имущества;
• Как именно будут выглядеть правила пользования жильем, в том числе общим имуществом, не подлежащим разделу;
• Распределение расходов на содержание имущества, которым собственники владеют на общих основаниях;
• Дата, до которой действует договор;
• Дата подписания;
• Подписи участников.

После подписания документа его следует заверить у нотариуса во избежание возможных споров и претензий.

Правила заполнения

Несмотря на отсутствие строгих бланков и бланков для заполнения, при составлении договора следует придерживаться общих норм закона, избегая нечетких и противоречивых формулировок.

Искусство. 247 ГК РФ регламентирует правила пользования общим имуществом:

1. Если жилая площадь находится в долевой собственности, собственники вправе по своему усмотрению регулировать правила пользования общим имуществом без ущерба для интересов каждого.
2. При невозможности выработать правила в добровольном порядке стороны могут обратиться в суд.
3. Пользоваться личным имуществом в пределах общей жилплощади можно только в пределах размера доли, которая принадлежит собственнику.
4. При невозможности обеспечить использование другим собственником своей части имущества он вправе требовать возмещения, сопоставимого по стоимости с используемым жильем.

Чем подробнее описано, как пользоваться общим имуществом, тем меньше вопросов возникнет при толковании договора. В перечень помещений, правила пользования которыми подлежат регламентации, входят кладовая, кухня, санузел и другие места общего пользования в квартире или доме.

Как определить стоимость ЖКУ в договоре

Порядок распределения расходов на содержание имущества в договоре определяется отдельно в соответствии со ст. 249 ГК РФ. Каждый собственник обязан содержать и ухаживать за жилой недвижимостью пропорционально своей доле.

В перечень обязательных расходов, которые должны нести все собственники недвижимости, входят:

• Оплата потребленных коммунальных услуг;
• Вычеты по налогу на имущество;
• Плата за капитальный ремонт;
• Плата за косметический ремонт и обслуживание мест общего пользования.

Для облегчения процесса составления документа рекомендуется заручиться помощью опытного юриста, который поможет правильно сформулировать положения, либо использовать образец для урегулирования правил проживания в общей квартире или жилом доме.

Образец договора о порядке пользования общим долевым имуществом

Обеспечение порядка использования

Когда не удается достичь взаимопонимания, возникает необходимость в составлении единого документа, который позволит сторонам договориться об использовании помещений и оборудования в квартире или доме.

Описание алгоритма

Иск подается заинтересованным лицом в лице владельца одной из акций. Местом подачи иска является районный и городской суд. Размер государственной пошлины составляет 300 рублей, как и по другим искам неимущественного характера.

Для урегулирования порядка пользования общей долевой собственностью через суд необходимо совершить следующие действия:

1. Попытка предварительно договориться мирным путем, подписав соглашение.
2. Подготовка претензии. Если мирное урегулирование невозможно, они составляют акт, предлагая свой вариант раздела жилья.
3. Сбор документов. В перечень документации входят правоустанавливающие документы, правоустанавливающие документы на жилье, личные документы, технический паспорт с планом.
4. Подача претензии с приложением документов и госпошлины.
5. Судебные разбирательства с участием всех акционеров.
6. Получение вступившего в законную силу решения суда для последующего исполнения.

В случае нарушения договоров потерпевшая сторона вправе требовать принудительного исполнения условий пользования недвижимым имуществом.

Судебная позиция

Суд обычно исходит из установленного порядка пользования жильем, прислушиваясь к пожеланиям каждой из сторон, однако вправе изменить предложенные в иске правила, исходя из ряда объективных факторов:

• Возраст жителей;
• Состояние здоровья;
• Индивидуальные потребности.

Если правила, предложенные истцом, противоречат положениям действующего законодательства, суд отказывает в удовлетворении иска.

Как подать иск

При составлении иска придерживаются общих норм гражданского процессуального законодательства.

К основным реквизитам заявления на пользование имуществом относятся:

1. Название суда.
2. Сведения о сторонах иска.
3. Подробное описание объекта (адрес, количество комнат с указанием площади).
4. Информация о собственниках и размере долей.
5. Предложение о распределении обязанностей и порядке пользования единой жилплощадью.
6. Аргумент, дающий аргумент, почему условия использования должны выглядеть так. Ссылки на размер доли, текущие расходы на коммуналку, поведение и здоровье других жильцов.
7. Список приложений.
8. Подпись истца.

Отдельно заявитель вправе требовать от суда взыскания со всех участников процесса расходов на судебный сбор.

Решение суда можно обжаловать в течение месяца. При отсутствии апелляционной жалобы решение считается вступившим в законную силу и подлежит исполнению.

Часто задаваемые вопросы

Когда вам нужна юридическая помощь

Вопрос о совместном пользовании общим долевым имуществом требует детального рассмотрения. Обычно к соглашению стороны обращаются, когда мирному сосуществованию угрожает чье-то некорректное поведение и необходимо зафиксировать правила письменно. В такой ситуации без помощи высококвалифицированного юриста не обойтись. Специалист в области жилищного и гражданского права расскажет, как правильно сформулировать правила проживания, и какие пункты необходимо включить в письменный договор.

Если дело дойдет до суда, только грамотная и аргументированная позиция в суде поможет отстоять интересы собственника. Опытный юрист поможет составить исковое заявление и выступит в суде, доказав правомерность требований истца.