Последствия признания договора купли-продажи недействительным
И вот мы подошли к самому главному вопросу: что делать, если договор недействителен?
Казалось бы, ответ однозначен: все вернется в исходное состояние. Произойдет "откат к заводским настройкам". Допустим, при вступлении в наследство гражданин оспорил совершенную отцом сделку, доказав, что родитель совершил ее, не зная о своих действиях. В этом случае имущество возвращается истцу, а уплаченные за него деньги, по идее, должны быть возвращены «покупателю», который также пострадал.
Но на самом деле это не совсем так. Недавно Верховный суд вынес решение по делу № 55-КГ21-4-К8 от 27 июля о последствиях таких сделок. Кратко суть документа ВС РФ такова: «если продавец не отвечал за свои действия при заключении сделки, то нет доказательств фактического получения платежа».
ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛКИ
То есть недееспособность продавца автоматически ставит под сомнение все юридически значимые действия, совершенные в рамках этой сделки.
Следовательно, следствием признания договора купли-продажи недействительным является то, что к прежнему собственнику возвращаются все права, связанные с недвижимым имуществом, а «покупатель» («новый собственник») их утрачивает. Деньги, «уплаченные» за недвижимость, не возвращаются.
Когда еще можно признать договор купли-продажи недействительной сделкой?
Выше мы рассмотрели ничтожность, но не говорили об оспаривании. Что это значит? Оспоримые договоры не считаются недействительными сразу, уже в момент их подписания, но в суде есть шанс, что они будут признаны таковыми.
В каких ситуациях?
- Если сделка заключена подростком в возрасте от 14 до 18 лет без дополнительной подписи в соглашении родителей или опекунов. По закону это согласие требуется, поэтому в данной ситуации договор купли-продажи квартиры (дома) может быть признан недействительным. То же самое относится к гражданину с ограниченной дееспособностью старше 18 лет.
- Если вы докажете, что во время сделки «продавец» не был в курсе своих действий. Например, пил, или находился в состоянии измененного сознания (принимал наркотики, психотропные вещества, медикаменты), или не мог здраво мыслить вследствие старческого слабоумия и т. д.
- Сделка была совершена под давлением: физическим, психологическим и т.д.
- Сделка была совершена под влиянием мошенничества.
- Облигационные сделки также могут быть оспорены. Например, продажа дома в связи с необходимостью оплаты дорогостоящего лечения на заведомо невыгодных условиях.
- Если при совершении покупки вы ошиблись в предмете сделки. Например, состояние дома оказалось хуже заявленного изначально, либо квартира была получена незаконным путем (собственник завладел ею обманным путем и т.п.).
В какие сроки признается недействительным договор купли-продажи недвижимости? Заключено не более 1 года назад, если это оспоримая сделка, и не более 3 лет назад, если это ничтожная сделка.
Позже, к сожалению, вы уже ничего не сможете доказать, и сделка будет считаться действительной.
Поэтому очень важно перед продажей или покупкой проверить все обстоятельства, объект и собственника (покупателя), чтобы избежать подобных последствий. И есть сомнения в легитимности уже заключенного договора, судитесь.