Договор субаренды — определение
Граждане и организации, имеющие свободные помещения, часто сдают их в аренду. Арендатор, в свою очередь, может сдать в субаренду временно неиспользуемую площадь или ее часть.
Субаренда представляет собой сложную сделку, при которой арендатор сдает арендуемое им помещение третьему лицу. Такие действия законны. Обязательным условием является информирование арендодателя о своих планах.
Участие третьей стороны увеличивает вероятные риски. Договор, заключенный в соответствии с нормами закона, поможет избежать недоразумений, имущественных претензий и споров, возникающих у арендодателя и других участников сделки.
Все регистрационные действия регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 615). Обеспечивается право передачи арендованного имущества и прав на него не третьему лицу. Без письменного согласия арендодателя сделка будет признана недействительной. Порядок субаренды этой площади прописывается в договоре аренды или прилагается отдельный документ, содержащий согласие арендодателя.
Отличия субаренды от аренды
Аренда — это процесс передачи имущества арендатору во временное пользование за фиксированную плату, а субаренда — точно такой же процесс передачи недвижимости, но не собственником этого имущества, а арендатором третьему лицу.
Хотя эти понятия имеют схожее значение, они имеют различия:
- С юридической точки зрения аренда безопаснее субаренды;
- При субаренде субарендатор арендует меньше площади, чем при аренде. Обычно помещения берут начинающие предприниматели, которым для развития своей деятельности нужны небольшие квадратные метры;
- Договор аренды заключается сторонами на срок, подлежащий согласованию между арендодателем и арендатором. А при составлении договора субаренды у субарендатора есть определенные временные рамки. Стороны договора не могут оформлять сделку на срок более длительный, чем указанный в варде. То есть субаренда полностью зависит от аренды.
Условия и ответственность
По закону арендатор имеет право сдавать недвижимость в субаренду только с согласия собственника имущества или уполномоченного, доверенного имлица.
- Согласие собственника должно быть предоставлено в письменной форме в ответ на запрос арендатора.
- На практике большинство договоров аренды уже содержат пункт о субаренде. В одних случаях собственник (или его представитель) прямо запрещает пользователю сдавать имущество в аренду, в других разрешает, но каждый раз требует от него обращения к арендодателю за согласием. Собственник дает разрешение заранее (без ограничений или с некоторыми условиями) и часто предоставляет пользователю право самостоятельно определять его условия и выбирать субарендаторов.
Собственник имущества (или его представитель) и субарендатор не связаны никакими договорными обязательствами, поэтому не могут прямо предъявлять взаимные претензии. Например, если субарендатор нарушает договор, то субарендатор несет ответственность за свои действия перед собственником. Исходя из этого, некоторые субарендаторы могут сделать неверный вывод о том, что при нарушении условий их действия останутся безнаказанными.
Они руководствуются железной логикой: у них нет прямого договора с собственником, поэтому последний не может предъявлять к ним претензии, а субарендодатель тоже не имеет на это права, так как имущество ему не принадлежит . Но по закону субарендатор несет ответственность перед субарендодателем и последний может предъявить к нему иск через суд.
Срок действия договора
Стороны могут договориться между собой о сроке действия договора. Это может быть что угодно. Если он превышает 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован. Если оно не превышает, но стороны решат, что их устраивает такое сотрудничество, они могут его продлить. Это можно сделать путем подписания дополнительного соглашения или нового договора.
Субаренда недвижимого имущества возможна только с согласия собственника предмета сделки. Срок «дополнительного» договора не может превышать срок действия основного документа.
Составление договора субаренды
К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды. В нем обязательно должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать имущество, выступающее в роли объекта аренды. Если эти данные не указаны, то он считается не согласованным сторонами и не считается действительным.
Именно по этой причине необходимо предоставить данные, которые позволят идентифицировать имущество, подлежащее передаче в субаренду. При этом передаваемое имущество должно соответствовать предмету договора. Если это условие не выполняется, то оно может быть признано недействительным.
Содержание контракта
Строгая форма договора законодательством не установлена, поэтому стороны должны самостоятельно составить и подписать его. Необходимо устно обсудить все пункты сделки, а затем оформить их письменно. Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие сведения:
- Дата и место составления;
- Данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
- Точная и максимально полная информация об объекте – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и других значимых параметров, которые помогут идентифицировать его среди аналогичных;
- Права и обязанности каждой из сторон;
- Срок действия;
- Стоимость, сроки и форма оплаты;
- Полная информация о сторонах;
- Подписи.
Заявлением может быть согласие собственника на уступку права аренды и передаточный акт нежилого помещения.
Важно уточнить моменты по срокам:
- Все на срок более 12 месяцев подлежит государственной регистрации;
- Срок не может быть больше, чем по договору аренды;
- Документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового договора.
Удостоверение у нотариуса
По общему правилу договор субаренды заключается в простой письменной форме. Однако некоторые документы подлежат нотариальному заверению:
- Договоры аренды недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если и арендодатель, и арендатор являются физическими лицами, а арендатор и арендодатель не являются юридическими лицами.
- Аренда здания или иного капитального строения (их отдельной части), заключенная на срок от трех лет и более, подлежит нотариальному удостоверению. Кроме того, такой документ также подлежит государственной регистрации, так как она должна осуществляться вместе с нотариальным удостоверением;
- Договор аренды транспортного средства, сторонами которого являются физические лица, подлежит нотариальному удостоверению.
Преимущества и недостатки контракта
Преимущество договора субаренды в том, что благодаря ему появляется возможность иметь постоянный доход от недвижимости, которой вы не владеете. Заключить и расторгнуть такой договор достаточно просто — почти так же, как и обычный, но с разрешения собственника. В связи с тем, что он предусмотрен в законе, установлены четкие процедуры его применения, заключения и прекращения.
Недостатки в основном связаны с дополнительными рисками из-за присутствия третьей стороны. В случае нарушения условий договора аренды, причинения ущерба имуществу субарендатором, субарендодатель должен будет ответить за это перед арендодателем.
В случае несвоевременной уплаты арендной платы субарендатором, арендатор все равно должен вовремя заплатить собственнику по основному договору. Поэтому, если вы планируете расплачиваться с собственником средствами, полученными от субарендатора, нужно следить за тем, чтобы он своевременно производил платежи.