Построить и зарегистрировать через десять лет
Законопроект вводит обязанность в течение десяти лет завершить строительство жилого дома и зарегистрировать право на такой дом. Речь идет об участках, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства и находятся в государственной или муниципальной собственности. После заключения договора аренды гражданин или застройщик обязан в течение десяти лет построить дом и зарегистрировать право собственности на него. Если этого не происходит, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом арендатора. А сама недвижимость, находящаяся на арендованном участке (например, недостроенный дом и хозяйственные постройки), будет продаваться с торгов в соответствии со ст. 239 ГК РФ.
«Изменения затрагивают, в первую очередь, права физических лиц, поскольку именно граждане могут без проведения аукциона сдать в аренду земельный участок для осуществления индивидуального жилищного строительства. В такие договоры Росреестр предлагает обязательное включение обязанности арендатора завершить строительство жилого дома на земельном участке и представить в регистрирующий орган документы для регистрации права на такой жилой дом в течение десяти лет со дня заключения договора. договора», — пояснила Дарья Киреева, юрист Адвокатского бюро «Звездочка».
В случае уступки арендатором прав и обязанностей по договору другому лицу срок для последнего не продлевается. Для договоров аренды, заключенных до внесения предлагаемых изменений, это обязательство также должно быть исполнено арендатором, но в течение пяти лет с момента вступления в силу закона или до окончания действия договора (если оставшийся срок составляет менее пяти лет) . «Кроме того, гражданин сможет претендовать на земельный участок в собственность только после постройки дома. Если он построит на участке баню или бытовку, то не сможет вступить в собственность арендованного участка», — добавила Дарья Киреева. Раньше законы допускали такую лазейку.
Условия освоения земель
Законопроект вводит понятие «освоение земельного участка» и описывает виды деятельности, которые к нему относятся. Под освоением земельного участка понимается «одно или несколько мероприятий, осуществление которых необходимо для начала использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием». К ним относится подготовка проектной документации, освобождение участка от деревьев, снос старых сооружений, установка забора. Всего восемь предметов.
Поправки также уточняют сроки, в течение которых необходимо начать использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Например, на сайте ИЖС начать строить дом. Так, для застройки земельных участков с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), «личные подсобные хозяйства», «садоводство» срок использования устанавливается в размере трех лет с даты приобретения прав на их; во всех остальных случаях необходимо начинать использовать не позднее одного года.
Это обязательство распространяется на все земельные участки, находящиеся как в частной собственности, так и в аренде у государства, пояснил Андрей Еремин. Например, если владелец сайта не приступил к разработке сайта в течение трех лет с момента оформления права собственности, то это считается правонарушением и придется заплатить штраф – в размере от 1% до 1,5%. от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 тысяч рублей. Если кадастровая стоимость участка не определена, то размер штрафа составит от 20 тысяч до 50 тысяч рублей. (Статья 8.8. КоАП РФ).
Признаки неиспользования земли под застройку
После вступления документа в силу будут определены признаки неиспользования земельных участков «в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием». Правительство должно будет определить это. Сейчас такие знаки действуют только для земель сельскохозяйственного назначения, отмечает Росреестр.
«Законодательством предусмотрена ответственность за нецелевое использование земли, но нет механизма, по каким критериям ее определять. Правительство должно проработать этот механизм», — пояснил юрист Amulex.ru. Например, согласно действующему законодательству административная ответственность (штраф) предусмотрена за неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства или огородничества. Кроме того, за нецелевое использование земля может быть изъята в судебном порядке и продана с публичных торгов (ст. 284 ГК РФ).
Кадастровые инженеры
Законопроект также расширяет полномочия кадастровых инженеров. Они смогут подавать и осуществлять государственный кадастровый учет от имени правообладателя без доверенности. Хотя сейчас кадастровый учет и регистрация прав собственности происходят одновременно, отметил Еремин. Кроме того, сам договор на выполнение кадастровых работ может быть оформлен в виде электронного документа и подписан ЭЦП.
«Усиление административного контроля органов власти за жилищным строительством, несомненно, повлечет за собой наполнение ЕГРН информацией о жилых домах и их собственниках. Однако, на наш взгляд, конечной и определяющей целью законопроекта является пополнение бюджета за счет увеличения налоговой базы», — заключил Андрей Еремин.