Заложенная недвижимость
При поиске пригодной для проживания недвижимости покупателей волнуют такие моменты, как площадь, этаж, площадь, расположение комнат, наличие ремонта, и довольно часто забывают убедиться в отсутствии «лишних» жильцов. осталось на жилплощади, которую они покупают. Чтобы убедиться в этом, достаточно потребовать от продавца подробную выписку из домовой книги, в которой будут указаны все лица, прописанные по данному адресу. Обычно продавец часто предлагает хорошую скидку на недвижимость с обременением в виде зарегистрированных лиц, в результате чего в спешке покупатель может не досконально проверить всю документацию и узнать о наличии лишних арендаторов. только после факта приобретения квартиры. Выписка, зарегистрированная в большинстве случаев, не составит большого труда для нового владельца. На основании статьи 292 ГК РФ зарегистрированные лица теряют все права на реализуемое жилье с момента смены собственника, однако есть определенные категории, являющиеся исключением, которые просто нельзя выписывать, даже если недвижимость была передана новым владельцам на основании юридической сделки.
Что делать
Если, став полноправным собственником, покупатель узнает, что на приобретенной жилплощади проживают чужие люди от прежних собственников, ему следует изначально попытаться решить проблему мирным путем. Например, возможна ситуация, когда на продаваемом объекте зарегистрировано несколько членов семьи, один из которых не проживал вместе с остальными и не был уведомлен о продаже жилья. Не исключено, что информированный гражданин проведет процедуру выписки добровольно. Если не удается найти зарегистрированных людей, либо они не хотят менять прописку добровольно, остается либо смириться со сложившейся ситуацией, либо добиваться правды в суде. В том случае, если новый собственник во избежание бюрократии не подаст в суд на принудительное выписку, ему следует помнить, что из-за дополнительного количества людей ему придется нести завышенные счета за коммунальные услуги. Даже если жилье оборудовано приборами учета, некоторые коммунальные услуги предоставляются исходя из количества жильцов, поэтому новым собственникам придется нести дополнительные расходы на «коммуналку».
Проблемные арендаторы
Как было сказано, если после совершения покупки недвижимости новый собственник вдруг обнаружит, что на приобретаемом жилье есть прописанные лица, в большинстве случаев выписать их не составит труда. Однако в некоторых ситуациях это будет проблематично и даже невозможно, если прописанные в приобретаемой квартире граждане относятся к следующим категориям:
- Зарегистрирован в соответствии с отказом от завещания;
- Не воспользовавшиеся своим правом на приватизацию, подтвержденные отказом в пользу других лиц в письменной форме;
- Члены жилищного кооперативного товарищества;
- Инвалиды, лица, признанные недееспособными;
- Дети, не достигшие совершеннолетия.
Поскольку благодаря общему демографическому подъему в стране у подавляющего большинства российских семей есть дети, вероятность того, что они еще и продавцы жилья, достаточно высока. Покупатель должен знать, что в случае обнаружения несовершеннолетних, прописанных в квартире, просто снять их с учета не получится даже через суд. Судебная практика показывает, что судьи отдают приоритет защите интересов несовершеннолетних, поэтому суд скорее отменит саму сделку, чем принудит несовершеннолетнего к освобождению. Но даже если на основании того, что в приобретаемой недвижимости зарегистрированы арендаторы, не достигшие 18-летнего возраста, есть возможность отменить сделку купли-продажи в судебном порядке, это не означает для покупателя, что он не окажется у утрата. Так, даже если суд примет решение о признании сделки недействительной и обяжет продавца вернуть полученные деньги, может случиться так, что несостоявшийся собственник не получит их обратно, если они к этому моменту уже израсходованы продавцом, а он не распоряжается.
Если в купленной квартире проживают дети
При покупке жилья следует заранее позаботиться обо всех нюансах, которые обернутся неприятностями для новых владельцев. Если в квартире проживают дети, необходимо выяснить, на каких правах:
- Фактически проживать, имея прописку в другом месте;
- Зарегистрированы, но являются собственниками;
- Иметь долю в продаже жилья.
Уточнить эту информацию можно, запросив расширенную выписку из домовой книги и выписку из ЕГРП. Если имеет место первый вариант, то есть ребенок прописан по другому адресу, то рисков для покупателя нет, так как несовершеннолетний не имеет никакого отношения к продаваемому жилью.
Прописана в квартире для продажи
По закону несовершеннолетние в возрасте до 10 лет должны быть зарегистрированы и проживать по месту жительства родителей. Данное положение следует из статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лица старше 10 лет могут быть зарегистрированы вместе с другими родственниками, например, бабушками и дедушками. Подростки от 14 до 18 лет регистрируются по адресу фактического проживания. Кроме того, нельзя регистрировать несовершеннолетних проживающих в условиях, не соответствующих санитарным нормам. Будущий владелец должен позаботиться о том, чтобы собственники зарегистрировались по новому адресу всей семьей в оговоренные сроки.
Важный! Если ребенок проживает в продаваемой квартире не с родителями, а с опекунами, или когда есть вероятность нарушения его прав, для снятия с учета потребуется согласие органов опеки и попечительства.
[smartcontrol_youtube_shortcode key="выписать несовершеннолетнего из квартиры" cnt="1" col="1" shls="true"]
Несовершеннолетний владелец
Если выяснится, что при покупке квартиры доля в продаваемом имуществе принадлежит гражданину, не достигшему 18-летнего возраста, ситуация для покупателя значительно усложняется. В соответствии с поправками в законодательство с 2022 года необходимо будет оформлять у нотариуса договор купли-продажи, а также любой другой договор, направленный на отчуждение недвижимого имущества, в случаях, если:
- Среди собственников жилплощади есть несовершеннолетний.
- Жилое помещение находится в собственности нескольких лиц в порядке долевой собственности.
Помимо того, что договор нужно будет составить у нотариуса, дополнительно необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на саму сделку. Для этого собственникам объекта продажи необходимо обратиться в Опека с соответствующим заявлением, дополнительно предоставив следующий пакет документов:
- Паспорта законных представителей (родителей, опекунов).
- Свидетельства о рождении.
- Выписка из домовой книги.
- Копии технического и кадастрового паспортов на объект жилья.
[smartcontrol_youtube_shortcode key="Покупка квартиры с зарегистрированными несовершеннолетними детьми" cnt="1" col="1" shls="true"]
Чаще всего предполагается, что вместе с продажей будет осуществляться покупка новой недвижимости. При этом важно, чтобы интересы несовершеннолетних граждан не были ущемлены, то есть новый дом должен быть равным или лучшим по всем параметрам, по сравнению с тем, в котором владел ребенок. В этом случае вместе с заявлением о разрешении законные представители несовершеннолетнего обязаны дополнительно предоставить копию технического паспорта на приобретаемое взамен имущество. Рассмотрение занимает от двух до четырех недель. Если органы опеки дали свое согласие на сделку, то будущий покупатель может быть спокоен – дети будут зарегистрированы по новому адресу, и весь процесс будет находиться под контролем компетентных органов.
В некоторых случаях при продаже имущества несовершеннолетнего собственники не намерены приобретать другое жилье, например, если уже есть другое жилье, где проживает ребенок, или сама продажа связана с отъездом семьи за границу. Опека рассматривает каждый случай индивидуально. Например, может быть разрешен вариант, когда полученные по сделке деньги пропорционально доле, принадлежащей несовершеннолетнему собственнику, будут зачислены на его банковский счет, которым он сможет воспользоваться по достижении 18-летнего возраста.
Вам не нужно тратить свое
время и нервы- опытный юрист возьмет на себя решение всех ваших проблем!