Выделение доли в приватизированной квартире

Особенности доли, полученной в результате приватизации

При передаче жилья по договору приватизации от муниципалитета к жителям этого района имущество фактически не делится на метры или конкретные комнаты. Каждый получает право участвовать в распоряжении одним общим имуществом. Поэтому доля в квартире после приватизации – величина без четких границ. Гражданин, проживающий в приватизированной квартире, вместе с другими жильцами наделяется равным правом владения некоторой частью общей территории.

Участники приватизации первоначально получают жилье на правах общей долевой или совместной собственности. Это означает равные права каждого на использование и управление имуществом вместе с остальными совладельцами. Все собственники должны принимать совместные решения относительно управления или обслуживания собственности. Чтобы продать или обменять квартиру, вам придется получить согласие всех владельцев.

При необходимости прямого отчуждения своей доли в общем имуществе необходимо провести раздел в натуре, с выносом инженерных коммуникаций отдельно, оборудованием отдельного входа. Этот вариант оптимален для отделения части дома, однако в условиях квартиры в многоквартирном доме практически не применим без серьезной перепланировки и переустройства территории.

Как управлять своей долей?

Согласно пунктам 1-2 ст. 209 ГК РФ собственник доли в составе имущества вправе распоряжаться и пользоваться имуществом в пределах своих прав. К юридически значимым действиям в отношении доли относятся:

• Распродажа;
• Обмен;
• Арендовать;
• Пожертвование;
• Передача наследства.

В некоторых случаях перед отчуждением части имущества требуется предварительное согласование. Например, при продаже доли оставшиеся собственники по преимущественному праву могут сами выкупить предложенную часть, увеличив свою личную долю, а в отношении миноритарных долей, которые не могут быть выделены, законом предусмотрен принудительный выкуп в судебном порядке.

Вынужденный выкуп

Иногда доля в квартире настолько мала, что не предполагает комфортного совместного проживания и не позволяет выделить жилую площадь в отдельное жилье без причинения ущерба другим жильцам. На основании ст. 252 ГК РФ часть, признанная судом ничтожной, может быть выкуплена на условиях, указанных судьей в принудительном порядке. Согласие на сделку от второй стороны не требуется. Плата за выкупаемую долю является денежной компенсацией собственнику.

Отказ от ваших прав

Чем больше долей в квартире, тем сложнее управлять одним объектом. В некоторых случаях лицо, имеющее право на участие в приватизации, изначально отказывается от него, увеличивая тем самым доли других арендаторов. Для оформления отказа в приватизации потребуется посещение нотариальной конторы.

Стоит хорошо подумать, прежде чем отказываться от участия в приватизации, надеясь на увеличение доли того или иного члена семьи. По закону имущество после отказа присоединяется к общему пространству и подлежит перераспределению в пользу меньшего числа собственников.

Помимо отказа от имущества на этапе распределения приватизационных долей, участник приватизации вправе безвозмездно передать свое имущество, осуществить перераспределение по договору о размещении долей.

После отказа от приватизации человек не теряет права проживания в квартире. По закону тот, кто отказывается, сохраняет за собой полное право пожизненного пользования помещением квартиры.

Как выделить долю в приватизированной квартире?

Если вам необходимо выделить долю после переоформления квартиры из муниципальной (государственной) в частную собственность, воспользуйтесь одним из 3-х способов:

1. Выбор в натуре.
2. Определение идеальных акций.
3. Получение финансовой компенсации.

Если решить вопрос мирным путем по обоюдному согласию не удается, инициатор выделения доли обращается в суд.

Доля в натуре

Как следует из названия, выделение жилой площади должно происходить по факту – в виде отдельной части квартиры или комнаты в ней.

Для того чтобы отбор происходил в натуре, должны быть соблюдены следующие условия:

• Организация отдельного входа из квартиры;
• Выделение зоны кухонного пространства и санузла;
• Оборудованы отдельными коммуникациями (вода, канализация, электричество).

Судя по условиям надела, этот вариант рассматривается только в большой квартире, где есть достаточно места и технических возможностей для перепланировки.

Идеальная доля

Если квартира приватизирована супругами, она оформляется как совместная собственность. При этом супруги имеют равные права на имущество, нажитое за годы брака. При возможности выделения равных комнат с полным доступом к местам общего пользования (санузел, подсобные помещения) супруги получают «идеальные» доли. Порядок пользования общими помещениями устанавливается отдельным договором, а в случае возникновения споров они передаются в суд.

За счет денежной компенсации

При невозможности выделения доли из-за незначительности размера суд требует установления особого статуса доли, что открывает путь к принудительному выкупу части квартиры. На основании представленных в суд подтверждений и заключений определяется сумма, подлежащая уплате другими собственниками владельцу миноритарной доли.

Процедура выделения доли путем денежного вознаграждения включает следующие этапы:

1. Собрать документы и провести оценку объекта.
2. Рассчитайте размер доли, исходя из оценки всей квартиры.
3. Составьте иск о признании доли незначительной, аргументируя позицию положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности пунктом 4 статьи 252.
4. В случае согласия суда с требованиями истца акция получает статус «малозначительной» с правом принудительного выкупа.

Продавец получает деньги и передает имущество покупателю. Остальные собственники обязаны подчиниться решению суда и выкупить долю.

Процедура добровольного распределения

Наиболее выгодный вариант выделения доли – согласование с остальными собственниками порядка раздела жилплощади и заключение договора.

Алгоритм внесудебного определения долей:

1. Обсудите с владельцами, как разделить.
2. Подготовить необходимую документацию.
3. Оплатить нотариальный сбор.
4. Составьте договор самостоятельно или доверьте составление документа нотариусу.
5. Подпишите договор и заверите его у нотариуса.
6. Переоформить акции в соответствии с условиями договора в Росреестре, либо передать документы через МФЦ.
7. Возьмите выписку на свою акцию из ЕГРН.

Если выделение части жилья и передел долей касается всех собственников, услуги нотариуса для удостоверения сделки со всеми долями не потребуются.

Если в процессе определения части жилплощади затрагиваются интересы супругов, и выделяются доли из совместно нажитого имущества, потребуются услуги нотариуса.

Документы для выделения

Для посещения нотариуса вам потребуется:

• Паспорта или свидетельства о рождении;
• Документы, устанавливающие право распоряжения квартирой;
• Проверка оплаченной пошлины.

Для регистрации права на выделенную акцию для Росреестра готовится более обширный пакет:

• Личные документы сторон договора;
• Копия договора с отметкой о нотариальном удостоверении;
• Заявление в регистрирующий орган с просьбой о внесении изменений;
• Договор приватизации с подтверждением перехода квартиры в частную собственность;
• Техническая документация с подтверждением возможности перепланировки и выделения в натуре (из БТИ);
• Регистрационный взнос (квитанция с отметкой об оплате).

Процесс подготовки документов прост, в отличие от составления основного договора, который должен учитывать интересы каждого собственника. Во избежание оспаривания рекомендуется привлекать к обсуждению условий отбора квалифицированного юриста.

Как выглядит образец договора?

Вы можете привлечь к подготовке нотариуса или юриста, либо составить документ самостоятельно:

• Дата и место подписания;
• Сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, место жительства);
• Описание недвижимости с адресом и описанием подробных характеристик;
• Площадь квартиры, количество комнат, сведения о подсобных помещениях, соотношение жилой и нежилой площади;
• Особенности идентификации выделенной доли и последующего распределения оставшихся долей;
• Дата вступления документа в силу;
• Количество подписанных оригиналов;
• Подписи с расшифровкой всех владельцев.

На документе должна стоять нотариальная отметка, если соглашение затрагивает условия раздела имущества, т.е. выделения доли супруга.

Стоимость регистрации

Средства придется потратить на добровольное выделение доли. В зависимости от стадии оформления доли расходы следующие:

1. Нотариальный сбор - 0,5% от стоимости, но не менее 300 руб.
2. Дополнительные услуги по оформлению документа в нотариальной конторе - 500-3000 руб.
3. Регистрация выделенного имущества - 2000 руб. пошлина Росреестра.
4. Регистрация перехода права собственности на других собственников - 350 руб.

Учитывая значимость подписываемого договора, к его составлению рекомендуется привлекать юристов. Это позволит сэкономить расходы и исключить убытки в случае возможного оспаривания пунктов добровольного соглашения.

Порядок развода через суд

Если не удалось договориться о раздельном проживании мирным путем, придется обращаться в суд и решать вопрос в рамках судебного разбирательства. Последовательность действий следующая:

1. Досудебное урегулирование. На имя каждого собственника направляется письменное предложение о внесудебном разделе.
2. Подготовка документации для претензии.
3. Составление претензии по образцу или обращение к юристу для составления документа.
4. Расчет и оплата судебных издержек.
5. Подача иска и участие в судебных заседаниях.
6. После вступления решения суда в законную силу обращаются в Росреестр с документами на жилье и постановлением суда.

После внесения изменений в базу данных Росреестра поступают новые выписки ЕГРН.

Как составить претензию?

При написании заявления в суд соблюдается следующий порядок:

• Название суда, адрес;
• Сведения о сторонах судебного процесса;
• Цена исковых требований;
• Название документа;
• Описание жилого помещения, спорного объекта с идентификационными признаками;
• Обстоятельства дела;
• Справка о прохождении досудебного регулирования;
• Сведения о законодательных нормах, на основании которых истец требует развода;
• Формулирование исковых требований истца;
• Дата выдачи и подпись заявителя.

Перед подписанием заявления перечислите прилагаемые документы. Количество экземпляров акта соответствует количеству участников судебного разбирательства.

Что приложить к иску?

Готовится список заявлений для подачи в суд:

• Копия паспорта заявителя;
• Выписка из ЕГРН на спорный объект;
• Договор о приватизации;
• Техническая документация;
• Заключение эксперта БТИ о возможности перепланировки;
• Любые другие документы и справки, которые помогут подтвердить позицию истца;
• Квитанция об оплате судебного сбора.

При подаче претензии с оригиналов потребуется только квитанция об уплаченной пошлине. Согласно ст. 132 ГПК, остальные документы прилагаются в копиях, а вот оригиналы потребуются в судебных заседаниях.

Юридические сложности при размещении акций

В процессе выделения доли в приватизированной квартире вам придется столкнуться с множеством юридических сложностей – от составления документов до выступления в суде от имени истца. При выделении доли сложно соблюсти интересы всех, не выходя за рамки норм закона.

Настоятельно рекомендуется обратиться к юристу по недвижимости, если:

• Планируется самостоятельное размещение акций по договору;
• Нам нужно разработать варианты того, как получить выделенную долю;
• Невозможно осуществить равный раздел имущества;
• Остальные собственники против выделения долей.

Чем раньше юрист подключается к процессу согласования, тем меньше риск негативных последствий и споров со стороны других заинтересованных сторон.