Что еще нужно учитывать?
Залог – это определенная сумма. Как было сказано выше, она обычно равна стоимости оплаты проживания в течение месяца. Однако зачастую ущерб, нанесенный недвижимому имуществу, намного больше. Означает ли это, что владелец не сможет претендовать на полный возврат средств?
Хозяин всегда имеет доступ к залогу. Для этого ему не нужно проходить длительные разбирательства. А вот для компенсации большей суммы потребуется отдельно обосновать свою позицию, собрать доказательства и подать претензию.
Внесенная сумма не возвращается: что делать?
Бывают случаи, когда арендодатель не возвращает залог
Если устные переговоры с собственником бесполезны, можно написать письмо с требованием вернуть задаток.
В письме владельцу обязательно укажите свое намерение обратиться в суд за возвратом денег.
Если предупреждение не подействует, нужно подавать в суд на собственника помещения по ст. 1102 ГК РФ.
ВАЖНЫЙ! В суд имеет смысл обращаться только при наличии на руках доказательств: трудового договора, квитанции о перечислении залога, чеков или квитанций об оплате и прочих фактов, подтверждающих соблюдение условий договора.
Залог при аренде квартиры создает подушку безопасности для арендодателя, компенсируя его убытки от недобросовестных жильцов.
Арендодатель не возвращает залог — что делать?
Бывает, что все требования соблюдены, собственник вовремя предупрежден о необходимости поиска новых жильцов, но есть основания полагать, что он всеми силами старается избежать возврата залога. Он посещает квартиру внепланово, придирается к малейшим пятнам и потертостям, доказывает, что бачок унитаза работал намного лучше, и теперь стиральная машина не включается с первого раза.
Устоять перед этим без должной подготовки сложно, но вытащить договор, спокойно аргументировав свою позицию и заявив о готовности привлечь юриста и подать иск в суд, все же стоит.
Для того, чтобы запастись фактами и доказательствами, следует не полениться и кратко описать в договоре состояние квартиры, очень внимательно осмотреть жилье и сфотографировать явные недостатки, а также попросить собственника жилья заверить эти фото с его подписью.
Если после заселения выявится что-то ранее незамеченное, не стоит молчать, а звонить владельцу недвижимости для дополнительных переговоров и достижения новых договоренностей. При таком серьезном подходе добиться возврата суммы будет намного проще. В ситуациях, когда имущество действительно повреждено, к сожалению, с деньгами придется распрощаться.
Камнем преткновения часто становятся явные улучшения, сделанные жильцами и не по вкусу арендодателю.
Чтобы этого не произошло, все ремонтные работы нужно согласовывать заранее, а при смене, например, дверной ручки обязательно сохранить старую.
Что такое залог при аренде квартиры?
Договор аренды
Документ, в котором прописаны права и обязанности собственника квартиры и нанимателя. Согласно законодательству РФ договор должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре, если:
- Сделка осуществляется между юридическим лицом и физическим лицом;
- Квартира сдается на срок от 12 месяцев.
Письменная форма предпочтительна при передаче дорогого имущества во временное пользование или наличии в квартире дорогостоящего ремонта. В других случаях Кодекс допускает устное соглашение, но такое соглашение не будет иметь юридической силы в суде.
Документ должен содержать пункт о сумме залога и условиях его возврата.
К договору необходимо приложить дополнительные документы:
- Ксерокопия паспорта собственника съемного жилья и арендатора;
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности собственника на съемную квартиру;
- Технический план квартиры с указанием количества комнат, общей и жилой площади.
Законодательная база
Изобразительное искусство. 329 п.1 ГК РФ сказано:
Исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, самостоятельным поручительством, залогом, залогом и иными способами, предусмотренными законом или договором.
Примечательно, что введение залога при аренде жилья широко практикуется в США и странах Европы. И это находится под контролем страхового законодательства.
Залог, т.е. задаток, гарантирует соблюдение договоренностей, указанных в договоре.
Российское законодательство считает залог необязательным условием. Участники сделки самостоятельно определяют сумму, порядок выплаты и возврата, оформляют достигнутые договоренности в расписке о передаче денег и в самом договоре аренды.
Как составить акт приема-передачи квартиры?
При расторжении договора между сторонами необходимо составить акт передачи квартиры. Некоторые владельцы ограничиваются беглым осмотром квартиры. Они убеждены, что серьезного ущерба нанесено не было, после чего отказываются от дальнейших претензий.
Но если собственник предложит жильцу просто не тратить время на оформление такого документа, хотя при входе в квартиру была проведена опись, это может оказаться ошибкой. Некоторые собственники могут позже передумать и подать в суд на бывших жильцов. Поэтому во избежание проблем лучше правильно оформлять документы.
Для того чтобы такие приложения к договору были приняты в производство, опись должна быть произведена в присутствии понятых. Желательно два. Конечно, это должны быть взрослые и дееспособные лица.
Как составить опись имущества?
И опись имущества, и акт приема-передачи составляются в виде отдельных документов, которые идут как приложения к договору. Они свободны для заполнения. Однако в такой документации должно быть четко зафиксировано состояние квартиры. Фото и видео желательно делать с однозначным указанием даты (например, можно показать дату на смартфоне или просто объявить время проведения инвентаризации).
Опись квартиры при сдаче имущества в аренду производится самим собственником. Но агент может сделать это по договоренности. В целом законодательство не запрещает составление такой инвентаризации кем-либо самостоятельно. Но если вы хотите, чтобы суд отнесся к такому документу серьезно, желательно подготовить его заранее в двух экземплярах, чтобы он был и у арендатора, и у собственника. В этом случае в документации должны быть указаны:
- Дорогостоящее оборудование. Необходимо написать название, серийный номер, год изготовления, год покупки и начала эксплуатации. Если на момент проведения инвентаризации оборудование имеет какие-либо повреждения или функциональные недостатки, это необходимо указать. Например, крышка холодильника может поцарапаться, а при открытии дверцы может не загореться свет;
- Вся мебель, состояние и наличие которой имеет значение для владельца. Поскольку серийного номера в данном случае нет, стоит обратить особое внимание на отличительные признаки. Например, если шкаф изготовлен своими руками, это необходимо указать. Аналогично в отношении антиквариата и не только;
- Электроника. Любые системы, которые установлены в доме и функционируют, должны быть включены в инвентаризацию;
- Сантехническое оборудование. Если у вас в квартире есть итальянские смесители определенного бренда, почините его;
- Посуда, предметы интерьера и т. д. В таком документе должно быть указано все, что представляет ценность в глазах владельца. Необходимо обозначить наименование, количество единиц, состояние.
Важно: опись не может быть просто составлена. Арендатор принимает квартиру от собственника. Поэтому он должен включить каждый бытовой прибор и убедиться в его работоспособности. Ему также необходимо осмотреть каждый предмет, чтобы проверить наличие скрытых дефектов. Инвентаризация должна быть подписана как арендатором, так и владельцем.
Когда арендодатель не может требовать залог?
Многие домовладельцы нередко считают, что одного лишь факта повреждения имущества во время аренды достаточно для удержания залога. Но это далеко не так. Важно, чтобы ущерб был причинен по вине арендатора. В частности, если какой-то электроприбор вышел из строя из-за того, что скачок напряжения произошел во всем доме не по вине жильца, ни о какой компенсации не может быть и речи.
Как уже упоминалось, арендаторы не обязаны покрывать нормальный износ. То есть старый бытовой прибор может перестать работать из-за того, что износилась какая-то прокладка, что-то еще случилось. Так же и с кранами и прочим.
Поэтому, если при обнаружении таких поломок собственник попытается удержать залоговую сумму, ему может грозить обжалование своих действий в суде. И вполне правомерно.
Чтобы установить, по чьей именно вине произошла та или иная поломка, зачастую необходимо провести экспертизу. Это может быть организовано арендатором. И в этом случае изначально он будет платить за все. Однако если арендатор через суд докажет, что в поломке нет его вины, все расходы лягут на плечи собственника как проигравшей стороны. И это касается и стоимости экспертизы.
Можно ли обойтись без залога?
Найти жилье без залога за короткий срок вряд ли удастся, но все же на рынке остается 10%-20% процентов собственников недвижимости, готовых рисковать и пускать постояльцев под честное слово. При этом, однако, большинство квартир, сдаваемых без залога, не имеют качественного ремонта и мебели.
Если постараться, можно снять без залога и жилье, оборудованное всем необходимым, но для этого нужно использовать все дипломатические навыки. Если договор заверен нотариусом, а информация зафиксирована в Росреестре, договориться об отсутствии вклада проще. В любом случае следует описать недвижимость и составить акт приема-передачи.
Плюсы и минусы залога
Перечисление страховой выплаты имеет плюсы и минусы для обеих сторон договора. Это мера, направленная на защиту интересов собственника квартиры, поэтому ее преимущества заключаются в следующем:
- У владельца есть сумма, которая покроет (полностью или частично) вред, причиненный ценностям.
- Психологический фактор: арендаторы, вносящие залог, будут лучше ухаживать за недвижимостью.
Минус страховой защиты для арендодателя в том, что ущерб, нанесенный недобросовестными арендаторами, может быть настолько велик, что на его покрытие не хватит средств.
Главный минус для арендаторов – дополнительные расходы при заключении договора. По сути, они обязаны заплатить три суммы: финансовое обеспечение, стоимость услуг риелтора и стоимость первого месяца проживания. Плюс для арендаторов – увеличение шансов на получение желаемой недвижимости.
Чем залог отличается от залога?
Что такое залог при аренде квартиры? Это способ страхования возможных рисков собственника, призванный свести к нулю или минимизировать денежные потери в случае ненадлежащего обращения арендаторов с передаваемым имуществом.
Депозит не является синонимом и не аналогом залога. Последнее используется как гарантия того, что стороны не откажутся от заключения договора. Например, если арендатор передумает сдавать жилплощадь, внесенный ранее залог останется у собственника. Второе назначение залога – страховка собственника на случай неплатежеспособности арендатора.
Https://www.youtube.com/watch?v=SUpd9NvyifY
Залог фиксированный, он не зависит ни от цены установленной в квартире мебели, ни от стоимости ремонта, сделанного собственником. Она передается во время аренды и обычно равна арендной плате за один месяц.