Основания для подачи жалобы
Деятельность жилищного кооператива состоит из двух основных этапов - организация строительства дома до сдачи в эксплуатацию и обслуживание уже заселенного дома в качестве управляющей организации. На этапе строительства жалобы могут включать:
- Нарушение сроков сдачи объекта;
- Незаконное изменение параметров проекта;
- Отказ в раскрытии информации о ходе строительства членам кооператива;
- Несоответствие арендуемой площади квартир заявленным параметрам;
- Нарушение городских строительных норм и правил.
При наличии проектных просчетов или в целях экономии средств правление может самовольно изменить проектную документацию, при этом важно учитывать, что утвердить изменение проекта может только собрание членов жилищного кооператива при условии, что не менее 75% членов проголосовали за такое изменение. Кроме того, правление должно предоставлять пайщикам документы ЖСК и протоколы собраний по их требованию (п. 2 ст. 123.1 Жилищного кодекса РФ), а также информировать о примерных сроках завершения строительства дома.
После сдачи дома в эксплуатацию у новоселов могут появиться новые поводы для претензий к пансиону:
- Несвоевременная уборка придомовой территории;
- Нарушение сроков ремонта лифтов и электрооборудования подъездов;
- Нарушения порядка подачи коммунальных ресурсов (воды, электричества и т.п.);
- Хищение денежных средств, выплаченных жильцами по квитанциям;
- Проведение выборов органов управления и контроля с нарушениями;
- Нарушение порядка подготовки коммуникаций к зимнему и летнему сезонам;
- Прием в постоянный штат лиц, не имеющих необходимой квалификации.
Монтаж и ремонт коммуникаций (особенно электро- и газопроводов) должны производиться работниками с профильным образованием. Допуск третьих лиц к этим работам без договора является поводом для жалоб.
Куда идти
В случае выявления нарушений в работе правления жилищного кооператива члены кооператива могут пожаловаться:
- В жилищную инспекцию;
- To Rospotrebnadzor;
- В прокуратуру;
- В суд.
Перед подачей жалобы следует попытаться решить вопрос во внесудебном порядке, иначе надзорные органы и суд могут не принять жалобу, ссылаясь на отсутствие попыток решить вопрос самостоятельно.
Если по истечении 30 дней правление не отвечает на жалобу или отказывается решать проблему, необходимо обратиться в надзорные органы.
Жилищная инспекция
Орган жилищного надзора создается при местной исполнительной власти и осуществляет контроль за соблюдением жилищного законодательства. Обращаться в жилищную инспекцию следует в следующих случаях:
- В случае нарушений правлением устава жилищного кооператива и Жилищного кодекса;
- При некачественном ремонте и обслуживании дома;
- При регулярных перебоях в подаче воды, электричества и других ресурсов;
- В случае нарушения порядка отчетности правления перед общим собранием акционеров;
- В случае незаконного отказа в приеме нового члена в кооператив.
Обращение в жилищную инспекцию происходит в следующем порядке:
- Пайщики кооператива составляют жалобу и направляют ее в жилищную инспекцию.
- Инспекция проводит проверку данных.
- От имени органов местного самоуправления правление издает приказ об устранении недостатков.
Текст жалобы должен содержать:
- Место подачи бумаги
- Наименование кооператива, реквизиты, юридический адрес;
- Имена и адреса всех заявителей;
- Описание проблемы;
- Требование об устранении нарушения прав граждан;
- Список и результат обращений в правление;
- Дата и подписи.
В ходе проверки инспекция может запросить проектную документацию на строительство дома, а также документы на участок под домом и градостроительную документацию, изучить финансовые отчеты правления.
В случае необходимости орган жилищного надзора вправе приостановить деятельность правления кооператива, а также обратиться с заявлением в прокуратуру и суд. Если по истечении отведенного проверкой срока нарушения не будут устранены, жилищный кооператив может быть ликвидирован по решению местного исполнительного органа.
Rospotrebnadzor
Жалоба в Роспотребнадзор составляется в случае некачественного оказания конечных услуг потребителю. На этапе приемки кооперативного дома поводом для рекламации может быть несоответствие площади и высоты стен сдаваемой квартиры параметрам, заявленным в проекте. На этапе эксплуатации с Роспотребнадзором связываются:
- При низком давлении или качестве воды;
- При нерегулярном сборе мусора;
- При перебоях в подаче электроэнергии;
- В случае некачественного оказания иных услуг, предусмотренных договором с жилищным кооперативом.
Заявление должно содержать перечень претензий к кооперативу и прикреплять контактные данные для связи.
Прокуратура
Обращение в прокуратуру могут инициировать как члены кооператива, так и надзорные органы, проводящие проверку на основании жалоб жильцов. В эту структуру следует обращаться, если члены правления совершают противоправные действия:
- Направить собранные средства на другие цели;
- Заключать фиктивные договоры с контрагентами;
- Нарушать требования безопасности при строительстве;
- Работа без регистрации юридического лица.
Если здание уже занято, то поводом для обращения могут стать и грубые нарушения правил ремонта и содержания здания, которые могут привести к аварийным ситуациям и человеческим жертвам.
При обращении необходимо перечислить не только факты нарушения прав граждан, но и максимальное количество доказательств этих фактов. Доказательства могут включать копии финансовых документов, официальные ответы совета директоров на запросы, свидетельские показания жителей и персонала и т. д.
Рассмотрение спора с жилищным кооперативом в суде
Обращение в суд происходит при невозможности решения проблемы через надзорные органы, а также в случае, если после устранения причины обращения жильцам необходимо возместить убытки и привлечь нарушителей к ответственности.
В иске указано:
- ФИО истца, адрес проживания;
- Название и адрес кооператива;
- Чену хочет;
- Хронологическое описание хода дела;
- Ссылки на законы;
- Список доказательств;
- Список документов;
- Заявление в суд;
- Дата и подпись.
Место подачи жалобы на правление жилищных кооперативов зависит от вида проблемы. Если правление не выполняет свои обязанности, то нужно жаловаться в жилищную инспекцию, при низком качестве услуг – в Роспотребнадзор, а в случае мошеннических схем и растраты средств – в прокуратуру.