Являюсь собственником 2-х комнат и живу в них с двумя своими дочерьми (старшая дочь прописана здесь) в 4-х комнатной квартире. В 2-х других комнатах хозяевами являются сосед и его бывшая жена. Оба в настоящее время здесь не живут. Имеет ли право сосед заселить жильцов в свои комнаты. Он не несет никакой ответственности за места общего пользования, кроме того, периодически причиняет им вред. Какие мои дальнейшие действия, куда идти? Заранее спасибо.
Если, как вы пишите, сосед собственник, то он вправе делать все, что хочет. В лучшем случае иск в суд для определения порядка использования.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Как выселить жильцов из коммунальной квартиры
[stextbox defcaption=»true» сворачивание =»true» сворачивание =»false» mode=»css»]
[/textbox] Арендодатели сдают не только изолированные жилплощади, но и комнаты в коммуналках. Не всегда жильцы полезных площадей гармонично сливаются в устоявшийся коллектив коммуналки.
Причин для конфликтов множество – от банального неадекватного поведения до игнорирования пунктов договора, заключенного с арендатором. Мы подробно рассмотрим, в рамках законодательства РФ, как выселить жильцов из коммуналки, а также разберемся с другими вопросами, которые имеют непосредственное отношение к этой теме.
Привет. Я живу в трехкомнатной коммуналке. Все три комнаты приватизированы. В одной из комнат живут жильцы - пьяницы. Хозяйка не отвечает на мою просьбу их выселить. При написании заявления в участковый. Весь дом в курсе моего положения и жильцы тоже недовольны поведением жильцов. Я слышал, что вы можете написать коллективное заявление. Должен ли он также быть принят в участок? Что еще мне нужно в суде? Я так понимаю, что полицию надо будет вызывать несколько раз, когда жильцы начнут вести себя неадекватно. И чтобы полиция все это записывала. Требуется ли мое согласие на использование жильцами водопровода и туалетов? Кухня общая.
Добрый день, Максим, похоже, что выселить жильцов из комнаты, которой вы не владеете, будет достаточно проблематично. Тут надо действовать иначе.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Можно ли снять комнату в коммуналке без согласия соседей
Безопаснее действовать сообща. А без согласия соседей по коммуналке - не арендодатель. В этом убедился предприимчивый хозяин одной из комнат питерской коммуналки. Без договора и согласия других собственников он с завидной регулярностью сдавал свои комнаты жильцам. Второй собственник коммуналки посчитал свои права нарушенными и обратился в суд. В исковом заявлении он потребовал запретить ответчику сдавать в аренду комнаты и помещения общего пользования в коммунальной квартире без его предварительного письменного согласия.
Решение суда первой инстанции
Суд первой инстанции отказал истцу. В своем решении он исходил из того, что «запрещение сдавать помещения в аренду без получения предварительного согласия истца, как участника общей долевой собственности, повлечет нарушение прав ответчика». Что касается требования об обязательном письменном согласии истца, то суд его также не удовлетворил, «поскольку ответчик должен получить указанное согласие в силу закона».
Рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции
Истец, не согласившийся с решением суда, подал апелляционную жалобу. Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга удовлетворил ее, отменив решение суда первой инстанции. Наймодателю запрещалось сдавать комнаты и помещения общего пользования в коммунальной квартире без предварительного согласия истца. При вынесении решения суд руководствовался тем, что собственники комнат определяют порядок владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире по договору. Поскольку такой договор между истцом и ответчиком заключен не был, «распоряжение ответчиком правом долевой собственности без согласия другого сособственника в форме передачи права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам нарушает права истца как собственника комнаты в коммунальной квартире и части общего имущества».
Рассмотрение дела в Кассационном суде
Теперь горе-арендодатель остался недоволен решением суда и подал кассационную жалобу, требуя отменить решение апелляционной инстанции.
Изучив материалы дела, суд установил, что собственник жилого помещения вправе предоставить его во владение и (или) пользование другим лицам, но на основании договора и с соблюдением законных прав и свобод соседей. .
«Предоставление собственником помещений в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам владения и пользования помещениями другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут также пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку это имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос об использовании общего имущества нанимателями комнаты должен быть согласован с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире.
В связи с отсутствием соглашения о порядке пользования и владения общим имуществом между истцом и ответчиком требования истца были удовлетворены на законных основаниях. Так, Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил решение Апелляционного суда без изменений (определение № 88 - 1495/2021).
Основные правила проживания в коммуналке
Право распоряжения помещением
Все наниматели коммунальной квартиры делятся на собственников, которым часть жилого помещения принадлежит на праве собственности, и на нанимателей, проживающих в квартире на основании договора социального найма.
Владельцы имеют следующие права:
- Передать принадлежащую часть помещения в аренду другим лицам;
- Зарегистрировать (прописать) любое лицо как постоянно, так и временно;
- Отчуждать свою долю путем продажи, дарения или обмена.
- Передача части помещения по договору субаренды (с согласия арендодателя и соседей, проживающих в квартире).
Арендаторы не могут распоряжаться недвижимостью (например, продавать, дарить), так как часть квартиры им не принадлежит.
Обслуживание мест общего пользования
Проживание в коммуналке подразумевает, что, как и в любом другом жилом помещении, необходимо поддерживать порядок и чистоту, соблюдать санитарные нормы, правила пожарной безопасности.
Этих небольших, но важных правил должен придерживаться каждый собственник или арендатор: убирать места общего пользования, выносить мусор, следить за безопасностью в помещении. Каждый житель коммуналки должен понимать, что он живет не один в этой комнате и от его неосторожных или преднамеренных действий может пострадать любой из их жильцов.
Целевое использование помещения
Еще одна распространенная проблема, вызывающая массу споров, – использование квартиры не по назначению. Поскольку коммунальная квартира является объектом жилого фонда, то она должна использоваться исключительно для проживания в ней.
Однако некоторые люди пренебрегают этим правилом и, несмотря ни на что, используют свою комнату как нежилое помещение (например, как офис). Конечно, это не может не доставлять массу неудобств другим жильцам. Также это можно расценивать как нарушение Жилищного кодекса и законодательства.
Проведение ремонта
Необходимость ремонта в коммунальной квартире может быть установлена как по общему согласию жильцов, так и путем проведения обследования помещения организацией, обслуживающей дом.
В том случае, если осмотр помещения проводит жилищно-управляющая организация, то должен быть составлен акт осмотра. При необходимости ремонта составляется смета. Оплата затрат на ремонт осуществляется за счет собственников пропорционально их долям.
Домашние животные в квартире
Многие люди являются любителями домашних животных: собак, кошек, морских свинок, птиц. И если их содержание в отдельной квартире или частном доме обычно не вызывает никаких проблем, то в коммуналке это может не только смутить соседей, но и нанести ущерб как их здоровью, так и имуществу.
Жилищный кодекс не запрещает содержание домашних животных в коммуналке, и другие нормативные документы также не содержат запрета в отношении животных. Однако во избежание скандалов с соседями по жилплощади лучше согласовать этот вопрос с ними и получить их согласие.
Курение в квартире
К сожалению, ни один нормативный акт не регулирует вопрос курения в жилых помещениях. Исходя из этого, прямого запрета на курение в коммуналках нет.
В свою очередь, курение может нанести ущерб и нанести вред здоровью других жильцов квартиры. В крайнем случае решить проблему в суде, мотивируя свои претензии тем, что курильщики используют места общего пользования для личных нужд.
Поскольку в Жилищном кодексе нет конкретики относительно правил проживания и правил поведения в коммунальной квартире, они формируются на основе норм других правовых документов.
Другой вариант – установить правила проживания и правила поведения по договоренности с соседями, что значительно облегчит дальнейшее совместное проживание.
Правила проживания в коммунальной квартире одинаковы для всех собственников и нанимателей жилья. Ни у кого из них нет никаких преимуществ или привилегий.
Комната с хозяйкой, которая стирает и убирает
Для некоторых арендаторов это очень привлекательный вариант.
Виктор, молодой специалист, работающий в крупной компании, сознательно снял комнату, а не квартиру. Он искал комнату в квартире с хозяйкой, готовой стирать, готовить и убирать за умеренную плату. Учитывая, что услуги домработницы, как и аренда отдельной квартиры, сейчас очень дороги, молодому человеку удалось неплохо сэкономить, совместив эти два дела. Такой жилец несколько лет вполне устраивал хозяйку - пенсионерку. Она не только снимала комнату, но и сама следила за порядком в квартире, а также получала за это деньги.
Тем не менее такие сюжеты — счастливые исключения из массовой практики. Чаще всего нуждающиеся в деньгах владельцы квадратных метров ищут любой повод заработать на своих гостях и пускаются во все тяжкие. Например, берут взаймы и не дают денег, требуют всевозможных предоплат и т.д.
Разумеется, финансовые отношения между сторонами тщательно фиксируются в договоре. Но, как правило, эти финансовые и юридические отношения перерастают в отношения людей, живущих под одной крышей, - с взаимными претензиями, с вторжением в чужую частную жизнь.
Какие действия необходимо предпринять
В определенные моменты, если собственникам коммуналки не нравится, как обращаются с их помещением, они могут потребовать выселения жильцов, которые спокойно освобождают помещение. Однако если живущие граждане не хотят добровольно покидать помещение, то собственники вынуждены это сделать в соответствии с российским законодательством. После этого они должны выполнить несколько важных действий:
- Зафиксировать факт нарушения, то есть обратиться в органы соцзащиты, которые это подтвердят, либо написать коллективную жалобу от всех жителей коммуналки;
- Подать претензию, для чего лучше всего будет обратиться к специалисту в данных вопросах;
- После правильного оформления искового заявления его необходимо подать в судебные органы;
- Собственника жилого помещения вызовут в суд, он будет обязан доказать свою правоту и обосновать, почему он хочет выселения жильцов;
- Рассмотрев все доводы и обстоятельства, суд выносит однозначное решение в сторону собственника;
- По окончании судебного разбирательства собственники получают соответствующее предписание в органы исполнительной власти, которые будут контролировать весь процесс выселения жильцов из коммуналки.
Если вдруг возникнет срочная необходимость выселения жильцов, проживающих в соседней комнате в коммунальной квартире, и без заключения договора социального найма, человек может обратиться с письменным заявлением в Департамент политики и ЖКХ. После этого представители этого органа при наличии веских обстоятельств подадут иск в суд, после чего последует принудительное выселение жильцов.
При этом собственник помещения должен быть своевременно уведомлен о том, что в ближайшее время соответствующие органы будут проинформированы о сдаче им жилого помещения на незаконных основаниях. В результате его могут привлечь к ответственности, поскольку такими действиями он уклоняется от уплаты налогов. Если возникает такая ситуация, то соседи обязаны сообщить об этом в контролирующие органы.